गांव वाली पैतृक जमीन बेचनी है? पहले करें ये काम, वरना नहीं होगी रजिस्ट्री

जमीन खरीदना या बेचना कोई छोटा फैसला नहीं है. कई बार जमीन परिवार के नाम पर होती है, तो कई बार पिता या दादा से मिली संपत्ति को बेचने की बात आती है. ऐसे में अक्सर सवाल उठता है कि क्या कोई व्यक्ति अपने परिवार की जमीन अकेले बेच सकता है? क्या जमीन बेचने से पहले पत्नी, बच्चों, भाई या दूसरे रिश्तेदारों की सहमति लेना जरूरी है? अगर परिवार का कोई सदस्य जमीन बेचने से मना कर दे, तो क्या सेल रोकी जा सकती है?

इसका जवाब इस बात पर निर्भर करता है कि जमीन किसके नाम पर है, वह किस तरह की संपत्ति है और उसमें परिवार के दूसरे सदस्यों का कानूनी हिस्सा है या नहीं. हर मामले में परिवार के सभी सदस्यों की सहमति लेना जरूरी नहीं होता. आइए, आसान भाषा में समझते हैं कि जमीन बेचने से जुड़े नियम क्या हैं.

अगर जमीन आपके अकेले नाम पर है तो क्या उसे बेच सकते हैं?
अगर जमीन किसी व्यक्ति ने खुद खरीदी है और उसके मालिकाना हक में किसी दूसरे व्यक्ति का हिस्सा नहीं है, तो आम तौर पर वह उसे बेच सकता है. इसके लिए परिवार के हर सदस्य की सहमति लेना जरूरी नहीं है. उदाहरण के लिए, रमेश ने अपनी कमाई से एक जमीन खरीदी और उसकी रजिस्ट्री भी अपने नाम पर कराई. अगर उस जमीन पर किसी दूसरे व्यक्ति का कानूनी हक नहीं है, तो रमेश उसे बेचने का फैसला कर सकता है. केवल इस वजह से कि उसके परिवार के सदस्य बिक्री से सहमत नहीं हैं, वे अपने आप जमीन बेचने का अधिकार नहीं रोक सकते.

सम्बंधित ख़बरें

कब बदलवानी चाहिए घर की वायरिंग? सरकार ने बताया- ये संकेत इग्नोर ना करें!

बिजली का मीटर अचानक तेज चलने लगे तो सबसे पहले क्या करें?

सीढ़ियों और बालकनी में दिख रहा है जंग लगा लोहा? कब हो सकती है खतरे की बात

2, 5 और 10 रुपये के सिक्के बनाने में कितना खर्च आता है?

आधार कार्ड धारक की मौत के बाद क्या करना जरूरी है? जानें

हालांकि, यह देखना जरूरी है कि जमीन पर किसी दूसरे व्यक्ति का संयुक्त मालिकाना हक, कानूनी दावा या अदालत का कोई आदेश तो नहीं है.

पुश्तैनी जमीन बेचने के लिए क्या परिवार की सहमति जरूरी है?
पुश्तैनी जमीन के मामले में नियम थोड़े अलग हो सकते हैं. अगर जमीन ऐसी पैतृक संपत्ति है, जिसमें परिवार के दूसरे सदस्यों का भी कानूनी हिस्सा बनता है, तो कोई एक सदस्य पूरी जमीन को अपनी मर्जी से नहीं बेच सकता. उदाहरण के लिए, किसी परिवार के पास दादा से मिली ऐसी जमीन है, जिसमें पिता और उनके बच्चों समेत दूसरे लोगों के कानूनी अधिकार बनते हैं. ऐसे में जमीन के मालिकाना हक और बंटवारे की स्थिति को समझना जरूरी होगा. कोई सदस्य अपने हिस्से से ज्यादा जमीन बेचने का अधिकार नहीं रखता.

हिंदू परिवारों में पुश्तैनी संपत्ति और संयुक्त परिवार की संपत्ति से जुड़े नियम अलग-अलग परिस्थितियों में लागू हो सकते हैं. इसलिए सिर्फ इतना जानना कि जमीन दादा या पिता से मिली है, यह तय करने के लिए काफी नहीं है कि उसमें किसका कितना हिस्सा है.

अगर जमीन पिता के नाम पर है, तो क्या बच्चे उसे बेचने से रोक सकते हैं?
अगर जमीन पिता ने अपनी कमाई से खरीदी है और वह उसके अकेले मालिक हैं, तो आम तौर पर उनके जीवित रहते बच्चे केवल अपने रिश्ते के आधार पर उस जमीन में हिस्सा नहीं मांग सकते. ऐसी संपत्ति को बेचने के लिए बच्चों की सहमति सामान्य रूप से जरूरी नहीं होती. लेकिन अगर जमीन पुश्तैनी या संयुक्त परिवार की ऐसी संपत्ति है, जिसमें बच्चों का जन्म से कानूनी अधिकार बनता है, तो मामला अलग हो सकता है. ऐसी स्थिति में पिता के अधिकार और बच्चों के हिस्से की जांच करनी होगी.

इसलिए यह मान लेना सही नहीं है कि पिता के नाम पर दर्ज हर जमीन उनकी पूरी तरह निजी संपत्ति है या उसमें बच्चों का कोई अधिकार नहीं हो सकता. जमीन किस तरह मिली, किस पैसे से खरीदी गई और उसका बंटवारा हुआ है या नहीं, ये बातें अहम हैं.

क्या जमीन बेचने के लिए भाई-बहन की सहमति जरूरी है?
यह इस बात पर निर्भर करता है कि जमीन पर भाई-बहन का कानूनी अधिकार है या नहीं. अगर जमीन किसी एक भाई ने अपने पैसों से खरीदी है और उसमें बहन या दूसरे भाई का कोई हिस्सा नहीं है, तो आम तौर पर उनकी सहमति जरूरी नहीं होती. लेकिन अगर जमीन संयुक्त रूप से खरीदी गई है या उसमें भाई-बहनों को कानूनी रूप से हिस्सा मिला हुआ है, तो कोई एक सदस्य दूसरे सदस्यों के हिस्से को उनकी मर्जी के बिना नहीं बेच सकता.

मान लीजिए, तीन भाइयों और एक बहन के नाम पर संयुक्त जमीन है. ऐसी स्थिति में कोई एक भाई पूरी जमीन को अपना बताकर नहीं बेच सकता. वह अपने हिस्से के संबंध में कानूनी रूप से कदम उठा सकता है, लेकिन दूसरे सह-मालिकों के अधिकारों को खत्म नहीं कर सकता. अगर जमीन का बंटवारा नहीं हुआ है, तो बिक्री से पहले यह समझना जरूरी है कि किसका कितना हिस्सा है और जमीन बेचने पर दूसरे सह-मालिकों के अधिकारों पर क्या असर पड़ेगा.

क्या जमीन बेचने के लिए पत्नी की सहमति भी जरूरी है?
हर मामले में पत्नी की सहमति जरूरी नहीं होती. अगर जमीन पति की खुद की खरीदी हुई संपत्ति है और पत्नी का उसमें कोई कानूनी मालिकाना हक नहीं है, तो आम तौर पर पति उसे बेच सकता है. लेकिन अगर जमीन पति-पत्नी ने मिलकर खरीदी है, दोनों के नाम पर मालिकाना हक है या पत्नी को उस जमीन में कोई कानूनी हिस्सा मिला हुआ है, तो पति अकेले पत्नी के हिस्से को नहीं बेच सकता.

इसी तरह, अगर जमीन संयुक्त परिवार की संपत्ति है और पत्नी या परिवार के दूसरे सदस्यों के अधिकार लागू होते हैं, तो दस्तावेजों और संपत्ति की कानूनी स्थिति की जांच करनी होगी. इसलिए केवल शादीशुदा होने के आधार पर पत्नी की सहमति को हर जमीन की बिक्री के लिए जरूरी मानना सही नहीं है.

क्या बेटी का भी पुश्तैनी जमीन में हिस्सा होता है?
हिंदू उत्तराधिकार कानून के तहत पैतृक संयुक्त परिवार की सहदायिकी संपत्ति में बेटी को भी बेटे के बराबर अधिकार मिल सकता है. हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम में 2005 के संशोधन के बाद बेटियों को भी बेटे की तरह जन्म से अधिकार दिया गया है. सुप्रीम कोर्ट ने 2020 के फैसले में भी इस अधिकार को स्पष्ट किया था. हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956 की धारा 6 में इससे जुड़े प्रावधान हैं.

उदाहरण के लिए, अगर किसी परिवार में पुश्तैनी संयुक्त संपत्ति है, तो सिर्फ बेटा होने के आधार पर कोई व्यक्ति बेटी का कानूनी हिस्सा खत्म नहीं कर सकता. ऐसी जमीन बेचने या बांटने के मामले में बेटी के अधिकारों को भी ध्यान में रखना होगा. हालांकि, हर वह जमीन जो पिता या दादा से मिली है, अपने आप कानूनी रूप से पुश्तैनी संपत्ति नहीं बन जाती. यह देखना जरूरी है कि संपत्ति किस तरह मिली और उस पर किसका अधिकार है.

कोई सदस्य विरोध करे तो क्या होगा?
अगर जमीन किसी एक व्यक्ति की निजी संपत्ति है, तो केवल परिवार के किसी सदस्य के विरोध करने से बिक्री अपने आप नहीं रुकती. लेकिन अगर विरोध करने वाले व्यक्ति का उस जमीन में कानूनी हिस्सा है या वह अपने अधिकार को लेकर उचित दावा करता है, तो मामला अलग हो सकता है. वह कानूनी सलाह लेकर अदालत में अपना दावा पेश कर सकता है. अगर अदालत ने जमीन की बिक्री पर रोक लगाने का आदेश दिया है, तो उस आदेश का पालन करना जरूरी होगा.

जमीन बेचने से पहले उसके सभी जरूरी कागजात की जांच कर लेना बेहतर होता है. सबसे पहले रजिस्ट्री के दस्तावेज देखें, ताकि पता चल सके कि जमीन किसके नाम पर दर्ज है और उसका मालिकाना हक किसके पास है. इसके बाद जमाबंदी, खसरा-खतौनी या राज्य में जमीन से जुड़े दूसरे राजस्व रिकॉर्ड की जांच करें. अगर जमीन पैतृक है, तो यह भी पता करें कि परिवार के बीच उसका कानूनी बंटवारा हुआ है या नहीं और किस सदस्य का कितना हिस्सा है. यदि जमीन पर एक से ज्यादा लोगों का मालिकाना हक है, तो सभी के अधिकारों को समझना जरूरी है. इसके अलावा, यह भी जांच लें कि जमीन को लेकर कोई मुकदमा तो नहीं चल रहा है या अदालत ने उसकी बिक्री पर रोक तो नहीं लगाई है. इन सभी बातों की जांच करने से जमीन बेचते समय होने वाली कानूनी परेशानियों से बचने में मदद मिल सकती है.

ध्यान रखें कि केवल राजस्व रिकॉर्ड में नाम दर्ज होना ही हर मामले में अंतिम मालिकाना हक का प्रमाण नहीं होता. जरूरत पड़ने पर रजिस्ट्री और दूसरे कानूनी दस्तावेजों की भी जांच करानी चाहिए.

जमीन बेचने से पहले सहमति जरूरी है या नहीं?
सीधी बात यह है कि जमीन बेचने से पहले परिवार के सभी सदस्यों की सहमति लेना हर मामले में जरूरी नहीं है. अगर जमीन किसी व्यक्ति की अपनी संपत्ति है और उस पर किसी दूसरे का कानूनी अधिकार नहीं है, तो वह आम तौर पर उसे बेच सकता है.

लेकिन अगर जमीन संयुक्त संपत्ति है, उसमें परिवार के दूसरे सदस्यों का कानूनी हिस्सा है या वह ऐसी पैतृक संपत्ति है जिस पर सहदायिकों के अधिकार लागू होते हैं, तो बिक्री के नियम अलग हो सकते हैं. कुछ परिस्थितियों में परिवार का प्रबंधक कानूनी जरूरत के लिए दूसरे सदस्यों की सहमति के बिना भी संयुक्त संपत्ति बेच सकता है, लेकिन इसके लिए लागू कानून और बिक्री के कारणों की जांच जरूरी होती है. इसलिए जमीन बेचने या खरीदने से पहले . उसके मालिकाना हक, बंटवारे और संबंधित राज्य के कानूनों की जांच कराना समझदारी है. किसी विवाद की स्थिति में संपत्ति के कागजात दिखाकर योग्य वकील से सलाह लें.