नो टैक्स, गोल्डन वीजा और सस्ता घर, क्यों दुबई बन रहा है भारतीयों का नया ठिकाना?

क्या वेस्ट एशिया में चल रहे तनाव के बीच दुबई का रियल एस्टेट मार्केट फिर से पटरी पर लौट रहा है. नई दिल्ली में NKN मीडिया द्वारा आयोजित इंटरनेशनल प्रॉपर्टी एक्सपो में, डैन्यूब ग्रुप के फाउंडर और चेयरमैन रिज़वान साजन बिजनेस टुडे से खास बातचीत में बताया कि जियोपॉलिटिकल अनिश्चितता के बावजूद दुबई दुनिया भर के निवेशकों को क्यों आकर्षित कर रहा है. 

भारतीय मिडिल और अपर-मिडिल क्लास के लिए एक दौर था जब दिल्ली-NCR या मुंबई के पॉश इलाकों में एक फ्लैट खरीदना जिंदगी का सबसे बड़ा सपना और उपलब्धि माना जाता था, लेकिन आज ग्लोबल रियल एस्टेट का लैंडस्केप पूरी तरह बदल चुका है. दुबई के मशहूर '1% मैन' और डेन्यूब ग्रुप के चेयरमैन रिज़वान साजन ने साफ शब्दों में कहा है कि अगर आज आपको मुंबई या गुरुग्राम में एक अच्छी नई बिल्डिंग में घर खरीदना है, तो आपको ऊंची कीमत चुकानी होगी, उनके मुताबिक, इसके मुकाबले दुबई आज कहीं ज्यादा अर्फोडेबल और फायदेमंद सौदा बन चुका है. 

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कीमत का गणित और मुंबई-गुरुग्राम से सीधा मुकाबला

जब हम अंतरराष्ट्रीय संपत्ति की बात करते हैं, तो अमूमन लोग सोचते हैं कि यह बहुत महंगी होगी, लेकिन आंकड़े कुछ और ही कहानी बयां करते हैं. मुंबई के बांद्रा या नरिमन पॉइंट जैसे इलाकों में किसी नए और प्रीमियम प्रोजेक्ट का रेट आज लगभग डेढ़ लाख रुपए प्रति कारपेट स्क्वायर फीट तक पहुंच चुका है. यही हाल गुरुग्राम के गोल्फ कोर्स रोड या नए द्वारका एक्सप्रेसवे के प्रीमियम प्रोजेक्ट्स का है, जहां कीमतें आसमान छू रही हैं. 

रिज़वान साजन कहते हैं- 'दुबई के प्राइम लोकेशंस पर आपको सत्तर हजार से नब्बे हजार रुपए प्रति स्क्वायर फीट के आसपास बेहतरीन घर मिल जाता है. बड़ी बात यह है कि यह कोई साधारण ढांचा नहीं होता, बल्कि पूरी तरह से डिज़ाइनर फर्निश्ड घर होता है, जिसमें आपको सिर्फ अपना सामान लेकर शिफ्ट होना है. अगर इसकी तुलना लंदन, हांगकांग या सिंगापुर से करें तो वहां के रेट दुबई से दोगुने और तिगुने हैं, जिससे दुबई भारतीयों के लिए एक बेहद किफायती विकल्प बन जाता है. '

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एक परसेंट पेमेंट प्लान ने बदला आम आदमी के लिए गेम

भारतीय बाजारों में घर खरीदने के लिए निवेशकों को भारी-भरकम डाउन पेमेंट और कड़े होम लोन के जाल में फंसना पड़ता है, लेकिन दुबई के डेवलपर्स ने इस बाधा को ही खत्म कर दिया है. रिज़वान साजन कहते हैं- 'दुबई में ढाई करोड़ रुपए के एंट्री-लेवल फ्लैट के लिए आपको सिर्फ दस परसेंट यानी पच्चीस लाख रुपए का डाउन पेमेंट देना होता है. इसके बाद, उनके खास वन परसेंट पेमेंट प्लान के तहत आपको हर महीने सिर्फ ढाई लाख रुपए की किस्त चुकानी होती है. इतना ही नहीं, पोस्ट-हैंडओवर पेमेंट प्लान का मतलब यह है कि जब आपको सत्तर परसेंट भुगतान के बाद घर की चाबी मिल जाती है, तो आप बाकी का तीस परसेंट हिस्सा उस घर से आने वाले किराए यानी रेंटल इनकम से ही ईएमआई के रूप में चुका सकते हैं. इस आसान मॉडल ने भारतीय नौकरीपेशा और कारोबारियों के लिए अंतरराष्ट्रीय संपत्ति का मालिक बनना बेहद व्यावहारिक बना दिया है.'

रेंटल यील्ड के मामले में दुनिया का सबसे मजबूत बाजार

एक निवेशक के तौर पर सबसे जरूरी चीज रिटर्न ऑन इन्वेस्टमेंट होती है, और इस मामले में भारत के महानगर दुबई के आगे कहीं नहीं ठहरते. भारत के बड़े शहरों में रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी पर सालाना किराया यानी रेंटल यील्ड बमुश्किल दो से तीन परसेंट ही मिल पाता है. इसके मुकाबले दुबई में आज भी दुनिया का सबसे बेहतरीन रेंटल इंडेक्स है, जहां निवेशकों को आठ से नौ परसेंट तक का रेंटल रिटर्न आसानी से मिल रहा है. 

हालांकि कई विश्लेषकों का मानना है कि दुबई में इन दिनों सप्लाई बहुत ज्यादा बढ़ रही है, लेकिन बाजार के विशेषज्ञ इसे खारिज करते हैं. ढाई करोड़ की आबादी वाले मुंबई के मुकाबले दुबई की आबादी महज चालीस लाख है और पूरी दुनिया से लोग वहां शिफ्ट हो रहे हैं, जिससे वहां डिमांड हमेशा सप्लाई से ज्यादा रहने वाली है और रेंटल मार्केट मजबूत बना रहेगा.

जीरो टैक्स का फायदा और दस साल का गोल्डन वीजा

रिज़वान साजन कहते हैं- 'भारतीय निवेशकों को आकर्षित करने वाले दो सबसे बड़े ट्रिगर वहां मिलने वाली टैक्स छूट और रेजिडेंसी के नियम हैं. दुबई में निवेश करने पर किसी भी तरह का इनकम टैक्स नहीं लगता है और न ही प्रॉपर्टी बेचने पर कोई कैपिटल गेन्स टैक्स देना पड़ता है, निवेशकों को केवल चार परसेंट की सरकारी लैंड डिपार्टमेंट फीस चुकानी होती है.

इसके साथ ही अगर आप वहां दो मिलियन दिरहम यानी लगभग पांच करोड़ रुपए की प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो आपको और आपके पूरे परिवार को दस साल का यूएई गोल्डन वीजा मिल जाता है. यह गोल्डन वीजा केवल वहां रहने का अधिकार नहीं देता, बल्कि इसे एक ग्लोबल स्टेटस सिंबल माना जाता है, जिसके बाद निवेशकों के लिए अमेरिकी या ब्रिटिश वीजा हासिल करने की प्रक्रिया भी बेहद आसान हो जाती है.'

लिव एंड वर्क मॉडल और डॉक्टरों के लिए विशेष योजनाएं

रियल एस्टेट मार्केट अब केवल चार दीवारें बेचने तक सीमित नहीं है, बल्कि यह एक नई लाइफस्टाइल बेच रहा है और दुबई के डेवलपर्स भारतीयों की इस नब्ज को पहचान चुके हैं. दुबई में बढ़ते ट्रैफिक का समाधान निकालते हुए अब ऐसे प्रोजेक्ट्स लॉन्च किए जा रहे हैं, जहां एक ही बिल्डिंग के अंदर आपका आलीशान अपार्टमेंट भी होगा और आपका ऑफिस भी, वो भी पांच करोड़ रुपए के अंदर यानी गोल्डन वीजा के ब्रैकेट में.

रिज़वान साजन बताते हैं- ' इस बार दिल्ली एक्सपो में मेडिकल प्रोफेशनल्स को आकर्षित करने के लिए विशेष तौर पर आधे परसेंट का पेमेंट प्लान पेश किया गया है, जिसके तहत डॉक्टरों को ढाई लाख की जगह सिर्फ एक लाख बारह हजार रुपए महीना देना होगा.'

क्या यह दुबई में निवेश करने का सबसे सही समय है?

रिज़वान का कहना है वैश्विक स्तर पर चल रहे भू-राजनीतिक तनावों और सप्लाई चेन में रुकावट के कारण निर्माण सामग्री की लागत में तीस से चालीस परसेंट की भारी बढ़ोतरी हुई है. डेवलपर्स फिलहाल पुराना स्टॉक पुरानी कीमतों पर ही बेचकर इसका नुकसान खुद उठा रहे हैं, लेकिन वे इसे हमेशा जारी नहीं रख सकते और आने वाले नए प्रोजेक्ट्स बहुत महंगे होने वाले हैं.

रियल एस्टेट दिग्गजों की मानें तो अगले तीन से चार महीनों में यानी इस साल के अंत तक दुबई के प्रॉपर्टी रेट्स में एक बार फिर कोविड के बाद जैसा बड़ा उछाल देखने को मिल सकता है, ऐसे में अगर कोई भारतीय निवेशक अपने पोर्टफोलियो को ग्लोबल बनाना चाहता है और भविष्य के लिए सुरक्षित रिटर्न चाहता है, तो गुरुग्राम या मुंबई के महंगे कंक्रीट के मुकाबले दुबई इस समय सबसे सटीक निवेश क्षेत्र दिखाई देता है.

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