किराये पर टैक्स कैसे बचाएं, जानें सेक्शन 24 के फायदे और बिजनेस इनकम के नियम

रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, इनकम टैक्स एक्ट के तहत किराये की आय को किस श्रेणी में रखा जाता है, इससे टैक्स की राशि में बड़ा अंतर आ सकता है. कई संपत्ति मालिक यह मान लेते हैं कि किराये से होने वाली सभी कमाई पर एक ही तरह से टैक्स लगता है.

भारतीय टैक्स कानून के तहत, रियल एस्टेट से होने वाली आय दो अलग-अलग श्रेणियों में आ सकती है. 'मकान संपत्ति से आय' (Income from House Property) या 'व्यावसायिक आय' (Business Income). इन दोनों श्रेणियों में मिलने वाली कटौती, टैक्स की दरें और नियमों के पालन की शर्तें अलग-अलग होती हैं.

रणनीतिक रियल एस्टेट सलाहकार हातिफ सईद के अनुसार, यह वर्गीकरण इस बात पर निर्भर करता है कि संपत्ति किस उद्देश्य से रखी गई है और वहां किस तरह की गतिविधि हो रही है. उन्होंने कहा, "रियल एस्टेट टैक्सेशन में, जिस श्रेणी के तहत आय का आकलन किया जाता है, वह कुल टैक्स देनदारी तय करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है."

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मकान संपत्ति से आय

अगर कोई संपत्ति मुख्य रूप से केवल किराया कमाने के उद्देश्य से रखी गई है, तो उस कमाई पर आमतौर पर 'मकान संपत्ति से आय' के तहत टैक्स लगाया जाता है. व्यक्तिगत निवेशकों और मकान मालिकों के लिए यह सबसे सामान्य तरीका है. इस श्रेणी के तहत, किराये की आय की गणना प्राप्त वार्षिक किराये में से नगर निगम करों को घटाकर की जाती है, जिससे शुद्ध वार्षिक मूल्य प्राप्त होता है. इसके बाद, आयकर अधिनियम की धारा 24 (Section 24) के तहत 30% की मानक कटौती (Standard Deduction) दी जाती है, चाहे वास्तविक खर्च कुछ भी हो. इसके अलावा, कुछ शर्तों के साथ होम लोन पर चुकाए गए ब्याज पर भी कटौती का दावा किया जा सकता है.

यह ढांचा टैक्स प्रक्रिया को काफी सरल और अनुमानित बना देता है. निवेशकों को इसमें यह फायदा होता है कि उन्हें खर्चों का विस्तृत रिकॉर्ड रखने की जरूरत नहीं पड़ती और वे सीधे 30% की तय कटौती का लाभ उठा पाते हैं. उन व्यक्तियों के लिए जो लंबे समय तक किराये की आय के उद्देश्य से आवासीय  या व्यावसायिक संपत्ति रखते हैं, आमतौर पर यह तरीका टैक्स की दृष्टि से अधिक फायदेमंद होता है.

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जब किराये की आय 'बिजनेस इनकम' बन जाती है

कुछ खास स्थितियों में, किराये से होने वाली कमाई को 'मकान संपत्ति से आय' के बजाय 'बिजनेस इनकम'माना जा सकता है. ऐसा आमतौर पर तब होता है जब संपत्ति का उपयोग व्यावसायिक उद्देश्य के लिए किया जा रहा हो या करदाता सक्रिय रूप से रियल एस्टेट को एक व्यवसाय के रूप में चला रहा हो. इसके बाद, आय पर संबंधित व्यक्ति या कॉर्पोरेट टैक्स स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है, जिससे व्यवसाय के ढांचे के आधार पर कुल टैक्स देनदारी कम या ज्यादा हो सकती है.  

जब आय को बिजनेस इनकम माना जाता है, तो 30% की मानक कटौती (Standard Deduction) नहीं मिलती है. हालांकि, करदाता उस आय को कमाने के लिए किए गए वास्तविक खर्चों पर कटौती का दावा कर सकते हैं, जैसे कि रखरखाव का खर्च, कर्मचारियों का वेतन, मार्केटिंग और विज्ञापन का खर्च, ऑफिस के ऊपरी खर्च और कर्ज पर दिया गया ब्याज. इसके बाद, आय पर संबंधित व्यक्ति या कॉर्पोरेट टैक्स स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है, जिससे व्यवसाय के ढांचे के आधार पर कुल टैक्स देनदारी कम या ज्यादा हो सकती है.

अदालतों का क्या कहना है?

भारतीय अदालतों ने बार-बार यह स्पष्ट किया है कि केवल 'किराया प्राप्त होना' ही यह तय नहीं करता कि उसे किस श्रेणी में रखा जाए, बल्कि यह गतिविधि की प्रकृति पर निर्भर करता है. चेन्नई प्रॉपर्टीज एंड इन्वेस्टमेंट्स लिमिटेड बनाम सीआईटी के मामले में सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया था कि अगर किसी कंपनी का मुख्य उद्देश्य ही संपत्तियों को किराए पर देना है, तो उस किराये की आय को 'बिजनेस इनकम' माना जा सकता है. हालांकि, कई अन्य मामलों में अदालतों ने यह भी कहा है कि केवल संपत्तियों को किराए पर देना चाहे वे एक से अधिक ही क्यों न हों. आमतौर पर 'मकान संपत्ति से आय' के रूप में ही टैक्स के दायरे में आता है.

यह अंतर क्यों महत्वपूर्ण है?

इन दो श्रेणियों के बीच का चुनाव कटौती (Deductions), नियमों के पालन (Compliance) के बोझ और टैक्स बचत की क्षमता को प्रभावित कर सकता है. अधिकांश लंबी अवधि के निवेशकों के लिए 'हाउस प्रॉपर्टी' के नियम सरल और अक्सर फायदेमंद होते हैं, जबकि डेवलपर्स और कमर्शियल ऑपरेटरों के लिए 'बिजनेस इनकम' की श्रेणी लागू हो सकती है.

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